Construire, faire construire ou effectuer des travaux est un droit pour tout propriétaire, mais l’exercice de ce droit est très encadré
Lorsque l’on envisage de réaliser des travaux sur un bâtiment existant, la question se pose de savoir si l’on peut se passer de démarches administratives ou si, au contraire, il faut faire une déclaration préalable, voire demander un permis de construire.
Si les travaux modestes sont libres et ne nécessitent pas d’effectuer des démarches administratives pour obtenir quelque autorisation que ce soit, ceux d’importance moyenne doivent être déclarés. Quant aux plus importants, ils font l’objet d’une autorisation préalable : le permis de construire.
Le droit de l’urbanisme réglemente les travaux non seulement dans un souci d’harmonisation architecturale mais également pour des raisons d’hygiène et de sécurité.
Quelques définitions
L’emprise au sol est la projection verticale de votre logement ainsi que toutes ses extensions. Cette projection au sol comprend également les débords et surplombs qui peuvent inclure les balcons, les terrasses, les préaux… L’emprise au sol prend en compte les murs extérieurs mais ne prend pas en considération le nombre de niveaux.
La surface de plancher prend en compte toute superficie couverte, mais sans considérer l’épaisseur des murs extérieurs. A la différence de l’emprise au sol, la surface de plancher prend en compte la superficie de chaque niveau. Par contre, les extensions ouvertes comme les pergolas, les préaux ou les carports n’entrent pas en considération dans le calcul de la surface de plancher.
L’aspect extérieur est l’ensemble des parties visibles depuis l’extérieur d’un bâtiment. L’ajout ou la suppression d’un élément, ou sa substitution par un autre d’aspect différent par la couleur ou la forme constitue une modification de l’aspect extérieur.
Pour l’application du Plan Local d’Urbanisme intercommunal d’Agglopolys, applicable à Cheverny depuis le 13 janvier 2023, les destinations des constructions sont au nombre de 5 :
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- Exploitation agricole ou forestière
- Habitation
- Commerce et activités de services
- Équipements d’intérêt collectif et services publics
- Autre activités des secteurs secondaires ou tertiaires
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Les travaux qui ne nécessitent pas d’autorisation
Travaux d’entretien et de réparations
Travaux de ravalement de façade hors abords de monuments historiques
Travaux intérieurs
Ils ne nécessitent aucune démarche à effectuer lorsqu’ils ne comportent pas de
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- création de nouvelle surface de plancher (par ex garage en chambre)
- modification de l’aspect extérieur de la construction
- changement de destination (habitation en commerce, par ex).
Construction nouvelle
Aucune démarche n’est exigée si vous créez :
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- une construction dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 5 m² (un petit abri de jardin par ex.) ;
- une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² ;
- un châssis ou une serre dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 1,80 m ;
- une terrasse de plain-pied hors abords des monuments historiques ;
- les murs dont la hauteur est inférieure à 2 m, sauf s’il s’agit de murs de clôture soumis à déclaration préalable.
Les travaux soumis à déclaration préalable (DP)
La déclaration préalable de travaux est relative aux projets de construction ou de rénovation de moindre importance. Ces types de travaux sont très précisément définis par la loi. Une DP, à déposer en mairie, est exigée quand vous modifiez l’aspect extérieur d’un bâtiment. Ce sont notamment :
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- la création d’une superficie inférieure à 5 m2 mais d’une hauteur supérieure à 12 m ;
- la création d’une ouverture (porte, fenêtre, fenêtre de toit) ;
- le changement d’une porte, d’une fenêtre ou d’une fenêtre de toit par un autre modèle ;
- le remplacement des volets (matériau, forme ou couleur) ;
- le changement de toiture ;
- la création d’une superficie de plus de 5 m2mais inférieure ou égale à 20 m2, dont la hauteur ne dépasse pas 12 m (par exemple un abri de jardin) ;
- travaux entraînant la création d’une surface de plancher inférieure à 40 m2 sans porter la surface ou l’emprise totale de la construction au delà du seuil de 150 m2 en zone U.
- l’installation d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m2, non couverte ou dont la couverture fait moins de 1,80 m de hauteur au-dessus du sol ;
- les châssis et serres dont la hauteur est comprise entre 1,80 m et 4 m ;
- les murs d’une hauteur supérieure ou égale à 2 m ;
- les travaux de ravalement ;
- l’installation de clôture y compris séparative (délibération du conseil municipal du 26 décembre 2014) ;
- le changement de destination d’un bâtiment sans travaux.
Les travaux nécessitant un permis de construire
Le permis de construire s’impose pour toutes les constructions nouvelles et les travaux sur des constructions existantes qui ne sont pas dispensés de formalités administratives ni soumis à la déclaration préalable.
A – Construction nouvelle
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- construction nouvelle sur terrain nu,
- travaux d’agrandissement de plus de 20 m² ,
- quand les travaux portent la surface ou l’emprise totale de la construction à plus de 150 m² ,
- construction d’un garage ou d’un abri de jardin de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol
- construction d’une piscine dont la superficie du bassin est supérieure à 100 m² ou couverture de plus d’1,80 m de hauteur.
B – Modifier le volume du bâtiment et percer ou agrandir une ouverture sur un mur extérieur
Un permis de construire est nécessaire si les travaux entraînent à la fois une modification du volume du bâtiment et le percement ou l’agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur. Il en est de même si vous rehaussez les murs, par exemple pour ajouter une fenêtre à l’étage.
C – Changer la destination du bâtiment
Dès lors que le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ce qui est très fréquent, un permis est nécessaire.
D – Les travaux nécessitant un permis de démolir
La délibération du conseil municipal du 26 décembre 2014 a décidé de ne pas limiter la nécessité du permis de démolir aux abords des monuments historiques et d’instaurer le permis de démolir sur l’intégralité du territoire communal. Toute démolition est donc soumise à autorisation préalable.
E – Quand le permis de construire couvre la démolition
Si le projet de construction implique quelques démolitions, le propriétaire doit demander un permis de construire portant à la fois la construction et la démolition nécessaire aux travaux. Dans ce cas, le permis de construire autorise la démolition.
F – Concernant les taxes d’urbanisme
En cas d’accord de du permis de construire ou de non opposition à la déclaration préalable, vous serez redevable des taxes d’urbanisme, qui vous seront alors adressées au domicile indiqué dans le formulaire de l’autorisation de construire.
G – Qui peut déposer une demande ?
La personne physique ou morale, propriétaire du terrain ou de l’immeuble concerné par le projet de construction, demande l’autorisation d’urbanisme adaptée à son projet. Cela peut être un permis de construire, un permis d’aménager, un permis de démolir ou une déclaration préalable de travaux. Cependant, d’autres personnes ont également la possibilité de faire cette démarche sous réserve d’y être autorisé par le propriétaire.
Les formulaires d’autorisation d’urbanisme contiennent une attestation dans laquelle le demandeur déclare être autorisé à faire cette demande.
la mauvaise idée : faire plusieurs déclarations de travaux
D’aucuns pourraient être tentés de faire plusieurs déclarations successives pour éviter le dépôt d’un permis de construire. Attention, cela peut relever d’un abus de droit ; vous pouvez encourir les sanctions pénales applicables à ceux qui construisent sans permis et être obligés de démolir ce que vous avez construit.
H – Quand faut-il avoir recours à un architecte?
En règle générale, le recours à l’architecte est obligatoire pour élaborer les plans du dossier d’un permis de construire.
Cependant,
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- Les particuliers ne sont pas obligés de recourir à un architecte pour la construction d’un bâtiment dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 150 m² ou si la surface de plancher du bâtiment agrandi ne dépasse pas 150 m².
- Les exploitations agricoles n’ont pas l’obligation de recourir à un architecte pour construire une construction à usage agricole ou en agrandir une existante, si la surface de plancher ou l’emprise au sol après travaux ne dépassent pas 800 m². Il en est de même pour les coopératives d’utilisation de matériel agricole.
Les personnes morales doivent recourir aux services d’un architecte pour établir leur projet architectural quel que soit le projet de construction ou de travaux.
